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4月1日起执行,20年前上海天津就试过

2019-09-20 16:55

八月:呼和浩特在全国率先提出了全面停止房地产去库存;

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摘要:据新华社消息,6月19日,个人所得税法修正案草案提请十三届全国人大常委会第三次会议审议,个税起征点将从每月3500元提高至每月5000元。 每经小编注意到,相较于此前个税法的修订,多止步于上调起征点,如2011年个税法修订将起征点从2000元提高到3500元,这...

九月:北京住房公积金基本生活费标准将调整;

北京日前公布了2015年最低工资和基本生活费,两个数据的调整将直接影响到公积金的缴存和贷款。根据公积金中心通知,从今年4月1日起,将调整部分缴存标准。

  据新华社消息,6月19日,个人所得税法修正案草案提请十三届全国人大常委会第三次会议审议,个税起征点将从每月3500元提高至每月5000元。

十月:有望按5000元为标准缴个税

根据《北京住房公积金缴存管理办法》规定,职工工资扣除住房公积金个人月缴存额后,低于最低工资的,个人住房公积金月缴存额可以降低,低于最低工资部分可以不缴。

  每经小编注意到,相较于此前个税法的修订,多止步于上调起征点,如2011年个税法修订将起征点从2000元提高到3500元,这次个税改革力度明显加大,并首次增加住房贷款利息和住房租金等专项附加扣除。

正常情况下,住房公积金单位缴存额和个人缴存额是一致的,但是少部分低收入职工住房公积金个人月缴存额可能低于单位月缴存额,甚至为零,单位缴存额不变。

  天风证券地产首席分析师陈天诚在其20日的研报中指出,房贷利息抵税政策早在1998年便在上海、天津进行过试验,从政策效果看,在当时对商品房销售有很好的促进作用。

Part.1

4月1日起最低工资每月不低于1720元

  那么这一政策未来在全国推广,会影响到我们买房吗?

昨天晚上,出现了一则标志性的大事,这就是呼和浩特在全国率先提出了全面停止房地产去库存。

根据北京市人力资源和社会保障局发布的《关于调整北京市2015年最低工资标准的通知》,北京市2015年4月1日起最低工资标准每月不低于1720元。根据《北京市工资支付规定》第二十七条的规定,北京市2015年4月1日起基本生活费标准每月不低于1204元。

  上海天津在20年前曾进行尝试

这是中国首个喊出停止去库存的城市,具有重大的风向标作用,意味着房市调控的大转折。

根据《北京住房公积金缴存管理办法》规定,职工工资扣除住房公积金个人月缴存额后,低于最低工资的,个人住房公积金月缴存额可以降低,低于最低工资部分可以不缴;下岗、内退等类似情况职工工资扣除住房公积金个人月缴存额后,低于基本生活费的,个人住房公积金月缴存额可以降低,低于基本生活费部分可以不缴。单位住房公积金月缴存额不变。

  除了基本生活成本,不同个人和家庭面临不一样的成本支出。在提高起征点的基础上,再增加专项附加扣除,此次个税减负的含金量无疑更高。近年来购房租房成本的大幅上扬,专项附加扣除能更有针对性地减轻居民负担。

我们知道中国房地产调控越来越严格,尤其是一线城市的房市调控,使得房价一直在横盘,并没有出现上涨,有的郊区还出现了下跌。

低收入职工公积金个人月缴存额可能为零

  对此,国家税务总局税收科学研究所特聘研究员、北京国家会计学院财税政策与应用研究所所长李旭红在接受每日经济新闻采访时候表示:

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正常情况下,住房公积金单位缴存额和个人缴存额是一致的,但是少部分低收入职工住房公积金个人月缴存额可能低于单位月缴存额,甚至为零,单位缴存额不变。

  标准扣除与专项扣除均有利于降低税负,世界上一些国家只允许扣除两者之一,有的国家只能从中选择较高金额的一项进行扣除。

一线城市严格限购,导致货币流向了二三四五线城市,这些城市的房价已经补涨。一些热点城市甚至出现房价涨幅过高,涨速过快,很有可能导致泡沫的出现,如果泡沫破灭,后果严重。

例如:缴存职工王先生月工资为1800元,住房公积金单位缴存额为1800×12%=216元,住房公积金个人缴存额如同样扣除216元,职工实际工资会低于1720元的最低工资标准,故此情况下王先生住房公积金个人缴存额为1800-1720=80元,低于单位月缴存额,单位缴存额不变。

  而我国此次税改十分利好,是两项均允许扣除,没有专项支出的也可以通过基本扣除5000元实现减税,有专项扣除的是在5000元的基础上累计扣除,充分体现出税改关注民生的导向。此次我国税改涉及的医疗、教育、住房均为老百姓普遍承担的生活成本,因此税改也具有一定的普惠性质。

货币的不规则流动,导致地产热点频出,一些城市的房价上涨过快,一些则相对沉寂。

缴存职工李先生因内退,月工资为最低生活费1204元,住房公积金单位缴存额为1204×12%=144元,如再扣除住房公积金个人缴存额,职工实际工资会低于1204元的最低生活费标准,故此情况下李先生住房公积金个人缴存额为1204-1204=0元,单位缴存额不变。

  天风证券在其20日的研报中指出,房贷利息抵税政策早在1998年便在上海、天津进行过试验。

然而,今天呼和浩特在全国首次喊出全面停止去库存,意味着房地产调控的思路发生了大转变。

基本生活费上调也会影响贷款

  上海

除了缴存会受到影响,基本生活费的上调也会影响到贷款。根据相关公积金贷款规定,借款申请人每月偿还贷款后,保留的人均生活费不得低于北京市的基本生活费标准。自2015年4月1日起,新受理的执行差别化政策的住房公积金个人贷款,借款申请人每月基本生活费标准由1092元调整至1204元。

  上海曾在1998年实行过,方案可抵扣税基较广,采取先征后退的方式,该政策要点是:

1、过去是对一线城市和部分热点城市进行严厉的宏观调控,对于一些三四五线城市则鼓励去库存。

以贷款期限30年为例,对于单身缴存职工,住房公积金月缴存额个人部分在832元以上的,不受本次基本生活费标准调整的影响。对于已婚缴存职工,住房公积金月缴存额个人部分在977元以上的,不受本次基本生活费标准调整的影响。月缴存额低于上述额度的职工,基本生活费标准调整后,其贷款额度将略有降低。

  1)期限:凡在1998年6月1日至2003年5月31日期间购房;

2、现在不但一线城市进行严厉的宏观调控,对于三四线城市也开始停止鼓励去库存。

例如:缴存职工赵先生和孙女士为夫妻,贷款期限30年,购买套型建筑面积在90平方米以下的首套自住住房,其住房公积金月缴存时间、首付款比例、抵押物评估价值等符合贷款要求。夫妻双方住房公积金月缴存额个人部分之和为950元,调整前扣减2184元的生活费,其可以申请到120万元的贷款;调整后扣减2408元的生活费,其可以申请到115.3万元的贷款,贷款额度减少4.7万元。

  2)对象:在本市购买或者差价换购商品住宅并在本市交纳个人所得税的个人,必须是商品住宅产权证的法定拥有人,且与购房合同、购房发票相一致;

缴存职工张先生未婚,贷款期限30年,其住房公积金月缴存时间、首付款比例、抵押物评估价值等符合贷款要求。张先生住房公积金月缴存额个人部分为590元,调整前扣减1092元的生活费,其可以申请到80万元的贷款;调整后扣减1204元的生活费,其可以申请到77.7万元的贷款,贷款额度减少2.3万元。

  3)抵扣税基相对较广:购房者可抵扣计征税基的征税项目包括:工资薪金;采用查账征收的个体工商户的生产、经营所得和对企事业单位的承包经营、承租经营所得;劳务报酬所得;稿酬所得;特许权使用费所得;利息、股息、红利所得(不包括从上市公司取得的股息、红利所得和对私营企业投资者带征的股息、红利所得)。

这意味着,中国的去库存在全国范围内已经完成,已经不需要鼓励去库存对房市进行刺激或补贴。

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  4)抵税操作方式:抵扣采用“先征后退”的办法,购房者在购房行为确立后,应向征收税务机关申请单独开具个人所得税缴款书据以退税。

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北京公积金贷款最低二成首付

  天津

接下来,应该会有越来越多的城市加入这个行列,这肯定是一个大转折,是中国房地产调控思路和调控政策大转变。

公积金贷款政策放宽箭在弦上。北京公积金中心日前再一次确认,北京90平方米以下首套房公积金贷款执行首付两成。

  天津也在1998年实行过,方案仅住房公积金利息可抵个税、可抵税基较小:1998年8月11日,天津发布《天津市地方税务局关于个人支付住房公积金贷款利息免征个人所得税有关问题的通知》,具体条款包括:

而就在近日,相关政府部门和市场研究机构相继发布了四大一线城市的1-7月房地产销售情况。上海、深圳有所复苏,北京、广州则持续低迷,调控最为严厉的北京,新建商品住宅销售同比下降超过三成。

90平方米以下首付款比例不低于20%

  1)抵扣范围限定在住房公积金贷款利息:仅限个人支付的住房公积金贷款利息,个人支付的住房公积金本金及其他形式的住房贷款(如按揭贷款)本金和利息不得从应纳税所得额中减除;

种种迹象或许正似是而非地表明,今年楼市恐难再望“金九银十”。

根据北京公积金中心的文件,房屋套型建筑面积在90平方米以下的,首付款比例不得低于20%,即个人贷款额度不得超过房屋评估价值或实际购房款(以两者中较低额为准)的80%。公积金中心表示,自2010年公布以来,这一标准没有调整过。而超过90平方米的,则首付款比例最少为30%。

  2)抵扣税基相对较小:可从每月个人工资、薪金所得的应纳税所得额中减除,平均节税额为原纳税额的15-25%;

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由于北京公积金的缴存率较高,公积金贷款对购房的支持也较大。就在去年底,公积金中心上调了最高贷款额度,由原来的最高80万调整至120万。按照这一比例计算,90平方米以下,如果首付两成,且全部用公积金贷款,则房屋总价要控制在150万左右。

  3)夫妻双方仅一方受益:如果夫妻双方共同选择公积金贷款,那么只有主贷方可以享受该项优惠。

而随着9月1日起北京市最低工资标准和基本生活费标准的调整,市管公积金的缴存额也将发生变化。近日,北京住房公积金管理中心发布通知,明确自2018年9月1日(含)起,新受理的住房公积金个人贷款,借款申请人每月的基本生活费标准按1484元执行。

总价150万,如果是90平方米,单价在1.67万/平方米。这一水准的房子基本上只有在北京远郊区县才有。当然,如果房屋面积减小,购买房产的单价也能略微提升一些,也许能够更靠近市区一些。市场人士表示,这也是为什么有人感叹其实两成三成差别不大,因为相对于目前北京的房价,这些额度还是远远不够。

  重庆

根据通知,职工工资扣除职工住房公积金月缴存额后低于2120元的,职工月缴存额可以降低,以达到2120元为限,单位住房公积金月缴存额不变。也就是说,一名普通的企业职工在扣完公积金后,如果拿到手的工资低于2120元,其个人的公积金缴存额可以降低,但单位应缴部分则不能减少。

此外,下岗、内退等类似情况的职工,工资扣除职工住房公积金月缴存额后低于1484元的,职工月缴存额可以降低,以达到1484元为限,单位住房公积金月缴存额不变。

今年以来,中央政府多次提及房地产。今年政府工作报告提到,要稳定住房消费,推进住房公积金等领域改革和支持居民自住和改善性住房需求,促进房地产市场平稳健康发展。相关论述被外界普遍解读为对楼市的重大利好。

  重庆现行方案以补助形式出现、设定补助额度限制:2008年底,重庆已有率先实施对主城区内首套自住房实施“补助”:

根据北京市此前的公积金贷款规定,需根据借款申请人的月收入确定贷款额度。借款申请人每月偿还贷款后,保留的人均生活费不得低于北京市的基本生活费标准。

房地产市场的第四轮救市政策正在开启

  1)期限:从2008年12月1日到2022年,按揭款的次月开始往后一年,结束3个月之前,超过就不行;

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日前,住建部在全国电视电话会议上明确要求,要提高资金使用效率,发挥住房公积金的潜力。住建部部长陈政高表示,希望各地更多发挥主动性,采取多种措施,用好用足住房公积金。

  2)范围:重庆九区首套房;

这样一来,基本生活费提高了,对于一些收入不高的家庭,贷款的额度就会略有减少,这一影响虽整体有限,但也是可期的。

具体措施上,住建部要求各地进一步降低门槛,增加公积金贷款额度,简化手续,建立方便快捷的业务流程,缩短办理时限,并进一步采取公积金跨省、跨市异地支取使用的措施,使住房公积金在支持居民基本住房需求、改善民生方面发挥更大作用。

  3)限额:个人所得税的40%,与按揭款,取小者退还这部分个税给你,以不超过住房总价的30%的额度内提供。

Part.3

此后,广州、济南纷纷发布文件,调整原来的公积金政策。中原地产首席分析师张大伟认为,继限购松绑、央行降息、各地购房补贴政策之后,2014年以来房地产市场的第四轮救市政策正在开启。“福建的救市政策是两会后首个省级救市政策,预计后续起码会有10个左右的省市发布类似政策,房地产政策面将继续宽松。”

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而在此次个税法二审中,其中一个新变化是,赡养老人的支出也予以税前扣除。而起征点将维持了一审稿中起征点调至每年6万元,即每月5000元不变。

公积金上调力度最大的城市可能是上海

  上海、天津两个方案作为房改初期,政府阶段性鼓励商品购房的政策,已成为历史,但从政策效果来看,上海、天津和重庆的三个方案都对商品房销售有很好的促进作用。

另外,提交本次全国人大常委会审议的决定草案提出:“本决定自2019年1月1日起施行”。

目前,公积金上调力度最大的城市可能是上海。上海市公积金管理中心透露,正加紧制订进一步加强公积金管理,提高资金使用效率的具体方案,同时将适时推进政策落地,在第一时间向社会公告政策调整情况。根据上海市场的传闻,上海市公积金上调方案将于3月底前在公积金管委会上讨论,确定最终的上调额度并尽快落地。一旦公积金额度提高,将释放楼市购买力。为鼓励居民自住需求,公积金这个工具理应发挥更大效力。

  对未来房价有何影响?

目前,上海公积金规定为:单人最高可贷40万元,每户最高可贷80万元。有媒体报道,公积金个贷限额可能将一次性大幅提高75%,调整为单人可贷70万元,每户最高可贷140万元。

  天风证券还从收入、贷款额、贷款期限三个维度测算利息减免的效果,发现若利息全额抵扣,所有购房者都受益,但更利于收入较高人群置业:

自2018年10月1日至2018年12月31日,纳税人的工资、薪金所得,先行以每月收入额减除费用五千元以及专项扣除和依法确定的其他扣除后的余额为应纳税所得额,依照本决定的个人所得税税率表一(综合所得适用)按月换算后计算缴纳税款,并不再扣除附加减除费用。

截至2015年1月底,全国住房公积金缴存职工达到1.1亿人,2900万缴存职工累计提取住房公积金3.9万亿元,其中住房消费类提取2.9万亿元。发放住房公积金个人住房贷款2200万笔,总额4.3万亿元。

  以一套总价500万的房子为例,贷款350万的情况下,月收入为上海平均水平7132元/月的居民,月供18575元,每月房贷利息可抵扣节税108元;月收入为4万的居民,月供相同,每月房贷利息可抵扣节税2213元;月收入为10万的居民,月供相同,每月房贷利息可抵扣节税3984元。

本版文/本报记者 范辉

  业内人士认为,房贷利息和房租抵扣个税,有助于降低住房消费的成本,利好购房和租房,但不会导致房价和租金大涨。

上述规定意味着,如果本次全国人大常委会审议通过了决定草案,那么修改后的新个税法,将于明年1月1日起实施,不过,“工资、薪金所得”拟先行一步,从今年10月1日起执行5000元/月的起征点。

  据证券时报,58安居客房产研究院首席分析师张波认为,个税方案中提及的住房贷款利息或可以抵扣的规定,对于中等收入以上的人群将会是个极大的利好,通过抵扣可以有效减少房贷利息支出对于实际收入的影响,也会促使一部分人群加速买房的行为,当然可以肯定的是房贷利息的扣除是有标准的,最可能的做法是只针对个人或家庭的一套自住型住房,所以并不会由此引发炒房,更不会因此导致房价大涨。

这相当于,以工资、薪金所得为收入来源的工薪阶层,有望今年10月1日起,按新的起征点缴纳个税,提前享受本次个税法修改的“红利”。

  而对于租赁市场的影响,张波认为,个税方案对于租房市场的影响是长远的,通过租金的专项扣除可以多渠道保障租赁人群的自身权益,有利推动和引导更多人认可“租房也是安居”的有居住理念。但对于租金本身影响是间接的或者说很小,租金本身更多是受供求关系以及房价因素两方面影响。

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  不过,也有反对意见认为,个税抵扣房贷利息和房租的做法只能惠及部分人群,会造成新的不公平,即对于有房贷或房租的群体来说是降低了成本,但对于没有房贷或房租的群体来说,也会存在无法享受此类优惠政策的地方。

去库存结束了,楼市政策刺激也告一段落,这轮房地产牛市可能就此到头了。八月的夏日即将挥手告别,而与我们利好相关的金秋,或许正有望来临。

  对此,易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,上述新的疑问是存在的。另外,房贷若是存在抵扣现象,那么房贷政策调控的效力会减弱,换而言之,本身房贷的大小可以调节购房行为,但现在抵扣的政策介入后,房贷本身的政策效力会有多大,这也是要打疑问的。

(综合来源:人民日报;21世纪经济报道;看法新闻;黄生看金融)

  张波则认为,不存在绝对公平,所有的公平都是相对的。房贷利息和房租的专项扣除相比以往的“一刀切”做法,更好地兼顾和不同地区人群收入差异性,更好地兼顾相似人群因购房时间点不同而形成实际收入的差异性,更好地兼顾了外来租住人群和本地有房人群的收入差异性。总体来看,是利远大于弊,是更为公平的做法。


  在天风证券看来,认为此次个税改革,新增的专项附加扣除,对居民合理减负意义重大,尤其是对住房贷款利息和住房租金的抵扣,首次列入个税修正案,虽然不是针对房地产,但这或许是整体房地产税制的一环,客观上这短期对改善性住房需求有明显促进,若利息全额抵扣,所有购房者都受益,但更利于收入较高人群置业,对房地产板块有积极影响。投资方面,维持之前二季度销售将明显恢复提升的判断、行业资金有压力但无风险将抑制下半年投资,持续看好板块投资机会。

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